موسسه آموزش عالی قشم جغرافیا و برنامه ریزی منطقه‌ای 2228-6462 14 1 2024 04 20 Regional pathology of the judicial system governing registered claims in Iran with emphasis on legal, executive, and judicial challenges in law enforcement آسیب‌شناسی منطقه ای نظام دادرسی حاکم بر دعاوی ثبتی در ایران با تأکید بر چالش‌های حقوقی، اجرایی و قضایی اجرای قانون 670 686 241748 10.22034/jgeoq.2026.577984.4423 FA هیوا احمدیان دانشجوی دکتری گروه حقوق خصوصی، دانشکده تحصیلات تکمیلی، دانشگاه علم و فرهنگ، تهران، ایران 0000-0002-7303-5314 جلیل قنواتی گروه حقوق خصوصی، دانشکده تحصیلات تکمیلی، دانشگاه علم و فرهنگ، تهران، ایران 0000-0002-7303-5314 مجید نجارزاده هنجنی گروه حقوق خصوصی، دانشکده تحصیلات تکمیلی، دانشگاه علم و فرهنگ، تهران ، ایران 0000-0002-7303-5314 Journal Article 2026 02 25 The judicial system governing registration claims in Iran, as one of the main pillars of ensuring legal security of ownership and facilitating real estate transactions, despite its advanced legal background, faces deep structural challenges that have posed serious obstacles to the effective implementation of the Law on Registration of Documents and Real Estate. The main objective of this research is to critically analyze the judicial system of registration claims in Iran, with special emphasis on the legal, executive, and judicial challenges of law enforcement, in order to identify structural weaknesses and provide practical suggestions for improvement. The research method is library, descriptive-analytical law and is based on systematic review of reliable domestic and foreign sources, statutory laws (the Law on Registration of Documents and Real Estate approved in 1310 with subsequent amendments), legal doctrine, judicial practice, and comparative comparison with selected systems. The results of the study showed that legal challenges mainly stem from the conflict between the principle of absolute validity of registered documents and the rights of third parties, implementation obstacles rooted in the weakness of digitalization and lack of integration of systems, jurisdictional and functional shortcomings of quasi-judicial authorities (the Supervisory Board and the Supreme Council of Registration) due to the lack of judicial independence and transparency, prolonged judicial proceedings with an average of more than 22 months of consideration and delayed execution of judgments, and lagging behind successful global experiences (Romania, Algeria, Indonesia) in the field of digitalization and judicial specialization. The final conclusion indicates that without fundamental structural reforms, including the establishment of specialized registration courts, the creation of an integrated national system of registration and execution of judgments, the complete separation of administrative duties from quasi-judicial, and intelligent modeling of successful international models, the Iranian registration procedure system cannot guarantee the legal security of transactions, and the continuation of the current situation will lead to a decrease in public trust, an increase in the economic risk of the real estate sector, and damage to sustainable development. The research's reform proposals provide a practical roadmap for policymakers and legislators to transform this vital system. نظام دادرسی حاکم بر دعاوی ثبتی در ایران، به عنوان یکی از ارکان اصلی تأمین امنیت حقوقی مالکیت و تسهیل معاملات املاک، علی‌رغم پیشینه قانونی پیشرفته خود، با چالش‌های ساختاری عمیقی مواجه است که اجرای مؤثر قانون ثبت اسناد و املاک را با موانع جدی روبرو ساخته است. هدف اصلی این پژوهش، آسیب‌شناسی انتقادی نظام دادرسی دعاوی ثبتی در ایران با تأکید ویژه بر چالش‌های حقوقی، اجرایی و قضایی اجرای قانون است تا نقاط ضعف ساختاری شناسایی و پیشنهادهای عملی برای اصلاح ارائه گردد. روش تحقیق کتابخانه‌ای، توصیفی-تحلیلی حقوقی بوده و بر پایه فیش‌برداری سیستماتیک از منابع معتبر داخلی و خارجی، قوانین موضوعه (قانون ثبت اسناد و املاک مصوب ۱۳۱۰ با اصلاحات بعدی)، دکترین حقوقی، رویه قضایی و مقایسه تطبیقی با نظام‌های منتخب انجام شده است. نتایج پژوهش نشان داد که چالش‌های حقوقی عمدتاً ناشی از تعارض اصل اعتبار مطلق اسناد ثبت‌شده با حقوق اشخاص ثالث، موانع اجرایی ریشه در ضعف دیجیتال‌سازی و عدم یکپارچگی سامانه‌ها، ایرادات صلاحیتی و عملکردی مراجع شبه‌قضایی (هیئت نظارت و شورای عالی ثبت) به دلیل فقدان استقلال قضایی و شفافیت، اطاله دادرسی قضایی با میانگین بیش از ۲۲ ماه رسیدگی و تأخیر اجرای احکام، و عقب‌ماندگی نسبت به تجربیات موفق جهانی (رومانی، الجزایر، اندونزی) در زمینه دیجیتال‌سازی و تخصص‌گرایی قضایی است. نتیجه‌گیری نهایی حاکی از آن است که بدون اصلاحات ساختاری اساسی شامل تأسیس دادگاه‌های تخصصی ثبت، ایجاد سامانه ملی یکپارچه ثبت و اجرای احکام، تفکیک کامل وظایف اداری از شبه‌قضایی، و الگوبرداری هوشمندانه از مدل‌های موفق بین‌المللی، نظام دادرسی ثبتی ایران نمی‌تواند امنیت حقوقی معاملات را تضمین کند و ادامه وضعیت موجود به کاهش اعتماد عمومی، افزایش ریسک اقتصادی بخش املاک و آسیب به توسعه پایدار منجر خواهد شد. پیشنهادهای اصلاحی پژوهش، نقشه راه عملی برای سیاست‌گذاران و قانون‌گذاران جهت تحول این نظام حیاتی ارائه می‌دهد.

http://www.jgeoqeshm.ir/article_241748_216b6085710e64d680720fddfd79af84.pdf