واکاوی عوامل مؤثر بر افزایش رانت زمین شهری در منطقه یک کلانشهر تهران

نوع مقاله: مقاله علمی -پژوهشی

نویسندگان

1 دانشجوی دکتری شهرسازی، دانشکده هنر و معماری، دانشگاه آزاد اسلامی، واحد علوم و تحقیقات، تهران، ایران

2 استادیار، دانشکده هنر و معماری، دانشگاه آزاد اسلامی، واحد علوم و تحقیقات، تهران، ایران

3 دانشیار، دانشکده هنر و معماری، دانشگاه آزاد اسلامی، واحد علوم و تحقیقات، تهران، ایران

چکیده

مدیریت زمین شهری جهت کنترل رانت یکی از عرصه­های کلیدی جهت پیش برد توسعه پایدار در کشورهاست. از این رو، محدویت در منابع و عرضه زمین در مقابل تقاضای روز افزون جمعیت شهری باعث ایجاد ارزش اضافی زمین و بروز تقاضای سوداگرانه شده که این امر باعث افزایش قیمت زمین و به تبع آن مسکن شده است. بنابراین بکارگیری سیاست­های مناسب جهت برون رفت از وضعیت نامناسب رانت در فضاهای شهری امری ضروری بوده و از جایگاه بالایی برخوردار می­باشد. پژوهش حاضر، با استفاده از تعداد مؤلفه‌های اثرگذار بر افزایش رانت، در منطقه یک کلانشهر تهران تحلیل می­کند. روش پژوهش توصیفی- تحلیلی است و در آن، از تکنیک چندمعیاره (دیمتل) برای شناسایی مولفه­های اثرگذار و اثرپذیر بر رانت استفاده شده است. یافته‌ها نشان می‌دهد که در بخش مدیریتی، مؤلفه تراکم ساختمانی، در بخش اقتصادی، مؤلفه قیمت زمین و مسکن و در بخش اجتماعی، مؤلفه رشد سریع جمعیت جز اثرپذیرین مؤلفه‌ها در افزایش رانت داشته‌اند و باعث ناپایداری در مدیریت و برنامه ریزی شهری منطقه یک کلانشهر تهران شده است.

کلیدواژه‌ها


عنوان مقاله [English]

Analyze the factors affecting the increase of urban land rent in district one in Tehran metropolitan

نویسندگان [English]

  • Mina Khandan 1
  • Laala Jahanshahloo 2
  • Hussein Zabihi 3
1 Ph.D. student of Urbanism, Faculty of Art & Architecture, Science & research Branch, Islamic Azad University, Tehran, Iran
2 Assistant Prof., Faculty of Art & Architecture, Science & research Branch, Islamic Azad University, Tehran, Iran
3 Associate Prof., Faculty of Art & Architecture, Science & research Branch, Islamic Azad University, Tehran, Iran
چکیده [English]

Abstract
Urban land management for rent control is one of the key arena for sustainable development in countries. Hence, the constraints on land supply and supply against the increasing demand of urban populations have created an additional surplus of land and a speculative demand, which has led to higher land prices and, consequently, housing. Therefore, it is necessary to use appropriate policies to get out of inappropriate rents in urban spaces and have a high status. The present study, using the number of factors affecting the increase in rents, is analyzed in district one in Tehran metropolitan. The research method is descriptive-analytic and uses multi-criteria technique to identify the effective and effective components on rent. The findings show that in the managerial sector, the component of construction density, in the economic sector, the price of land and housing, and in the social sector, the fast population growth component has been associated with increasing components of rents, causing instability in urban management and planning in district one in Tehran metropolitan.

کلیدواژه‌ها [English]

  • Keywords: Rent
  • land
  • Urban land rent
  • District one of Tehran metropolitan

اخوان گوران، پدرام، (1393)، تحلیل و ارزیابی سیاست پژوهی نقش پذیری نهادهای رسمی در فرآیند تأمین زمین و مسکن شری با ارائه راهکارها و پیشنهادات در ایران، فصلنامه مدیریت شهری، شماره 36، ص 155-180.

اکبری، نعمت اله؛ عمادزاده، مصطفی؛ رضوی، سید علی؛ (1383)، بررسی عوامل مؤثر بر قیمت مسکن در شهر مشهد، مجله پژوهش‌های اقتصادی، شماره 11-12.

ایزدخواستی، حجت، عرب مازار، عباس، (1396)، تحلیل مالیات بر رانت زمین و بازدهی سرمایه مسکونی: رویکرد تعادل عمومی، فصلنامه اقتصاد مقداری، دوره 14، شماره 3، ص 1-25.

ایمانی شاملو، جواد؛ رفیعیان، مجتبی؛ داداش پور، هاشم؛ (1394)، سوداگری شهری و واگرایی فضایی تحلیل تحولات کلان شهر ترهان مبتنی بر اقتصاد نفت، فصلنامه ژئوپلیتیک، سال دوازدهم، شماره اول.

بیدرام، رسول، (1390)، بررسی زمینه‌های رانت جویی درساختار بودجه‌ای شهرداری‌ها و ارتباط آن با کارایی؛ نمونه موردی: شهرداری‎‌های کلانشهرها، نشریه مدیریت شهری، شماره بهار و تابستان 1390، ص 61-82.

حاتمی نژاد، حسین و پناهنده خواه، موسی (1385)، برنامه ریزی کاربری زمین و توسعه پایدار شهری، تهران، شهرداری‌ها، 7 (77)؛ ص 14-20

خضری، م. (1384)، اقتصاد رانت جویی (بررسی زمینه‌های رانت جویی درنظام بودجه ریزی دولتی در ایران)، انتشارات سازمان مدیریت و برنامه ریزی کشور، تهران، ایران.

خیرالدین، رضا، تقوایی، علی اکبر، ایمانی شاملو، جواد، (1392)، تحلیل تحولات فضایی کلان شهرها در ارتباط با تغییرات قیمت نفت در ایران (نمونه مورد مطالعه: کلان شهر تبریز)، نشریه علمی- پژوهشی انجمن علمی معماری و شهرسازی ایران، شماره 6، ص 17-36.

ذاکر حقیقی، کیانوش؛ تقدسی، رعنا؛ مهدوی، محسن؛ (1391)، مدیریت اراضی توسعه نیافته شهری با برنامه اصلاح مجدد زمین (مطالعه موردی: شهر ورامین)، فصلنامه هویت شهر، شماره پانزدهم، سال هفتم.

رحیمی، حسین، (1379)، سیاست‌های زمین و توسعه مناسب شهری، مجموعه مقالات همایش زمین و توسعه شهری، تهران، مرکز مطالعات و تحقیقات شهرسازی و معماری ایران.

رحیمی کاله جوب، آرمان؛ عیسی لو، علی‌اصغر؛ محمدیان مصمم، حسن؛ رحمتی، اکبر؛ (1392)، بررسی عوامل مؤثر بر قیمت مسکن شهری با استفاده مدل هدانیک قیمت (نمونه موردی: منطقه دو شهر سنندج)، فصلنامه اقتصاد و مدیریت شهری، 1 (3)، 33-43.

زیاری، کرامت اله؛ قرخلو، مهدی؛ جان بابا نژاد طوری، ممد حسین؛ (1387)، مقایسه تطبیقی شاخص‌های کمی و کیفی مسکن شهر بابل با نقاط شهری کشور با تاکید بر شهر سالم، فصلنامه تحقیقات جغرافیایی، شماره 97، 13360-16327.

ساعدی، ع. (1382)، الگوی اقتصاد سیاسی رانت جویی: از دیدگاه تبلیغات و مشروعیت سیاسی، پایان نامه کارشناسی ارشد، موسسه عالی آموزش و پژوهش مدیریت برنامه ریزی.

صامتی، مجید؛ بخشایش، الهام، (1390)، تحلیل از شکل‌گیری رانت در ترکیب درآمدها در بودجه شهرداری اصفهان با تاکید بر فروش تراکم، فصلنامه پژوهش‌های اقتصادی، سال دوازدهم، شماره سوم، ص 47-66.

عنابستانی، رعنا؛ سرور، رحیم؛ مهدوی حاجیلوئی؛ (1394)، بررسی عومال مؤثر بر تحولات بازار زمین و مسکن شهری (مطالعه موردی: شرکت گردشگری پدیده شهر شاندیز در سالهای 1388-1393)، فصلنامه اقتصاد و مدیریت شهری، 4 (14)، 19-38.

قنبری، محمد؛ اجزا شکوهی، محمد؛ رهنما، محمد رحیم؛ خوارزمی، امیدعلی، (1393)، تحلیلی بر قیمت زمین شهری در استان‌های ایران طی سالهای 1380-1390، فصلنامه اقتصاد و مدیریت شهری، سال چهارم، شماره 14، ص 77-99.

کمانرودی، موسی؛ حسینی، فرشته، (1392)، رانت زمین و وقوع تخلف ساختمانی در شهر سنندج، دومین کنفرانس بین المللی مخاطرات محیطی.

مجتدزاده، غلامحسین، (1386)، برنامه ریزی شهری در ایران، انتشارات پیام نور، تهران.

محمدتقی رضویان، فرانک سعیدی فرد، نوبخت سبحانی، مرتضی قورچی (1395)، بررسی فضایی شهری غیر رانتی، شهروند مدار، دعوت کننده و انسان محور (نمونه موردی: مناطق 1 و 5 شهر تهران)، دومین کنگره بین المللی زمین، فضا و انرژی های پاک با محوریت مدیریت منابع طبیعی ، کشاورزی و توسعه پایدار.

محمودی نژاد، هادی، (1385)، جستاری بر رویکرد توسعه پایدار در مقوله زمین شهری با تاکید بر مالکیت فرآیند عرضه زمین، ماهنامه شمس.

مهرایی، محمد؛ مهارتی، یعقوب، (1391)، تأثیر اتخاذ مالیات بر ارزش زمین ب عنوان منبع درآمدی پایدار بر اقتصاد مسکن شهری، چهارمین کنفرانس برنامه ریزی و مدیریت شهری، مشهد.

میر توکلی، جعفر؛ مدانلو جویباری، مسعود؛ صمدی، رضا، (1391)، بررسی نقش بنگاههای معاملات ملکی در توسعه زمین شهری مطالعه موردی: شهر گرگان، فصلنامه نگرش نو در جغرافیای انسانی، سال چهارم، شماره 4.

هادیلی، بهمن؛ مهرزاد، جمال، (1387)، نقش زمین و مسکن در توسعه فضایی-کالبدی شهر تبریز، مجله فضای جغرافیایی، سال نهم، شماره 26، ص 157-175.

هاروی، دیوید (1379)، عدالت اجتماعی و شهر، ترجمه فرخ حسامیان، محمدرضا حائری، بهروز منادیزاده، نشرشرکت پردازش و برنامه ریزی شهری، چاپ دوم، تهران.

هاروی، دیوید (1387). شهری شدن سرمایه؛ چرخه دوم انباشت سرمایه در تولید محیط مصنوع، ترجمه عارف اقوامی مقدم، چاپ اول، نشر اختران، تهران.

یزدانی، فردین، (1382)، تولید رانت، گرانیگاه نظام درآمدی شهرداری‌ها، فصلنامه مدیریت شهری، شماره 13، ص 12-17.

Alonso, W., 1964. Location and Land Use; Toward a General Theory of Land Rent.Harvard University Press, Cambridge, MA.

Barker, D., Sa-Aadu, J., 2004. Is real estate becoming important again? A neo-classical Ricardian model of land rent. Real Estate Economics 32, 33–53.

Barton. E. S. (2011). Land Rent and Housing Policy: A Case Study of the San Francisco Bay Area Rental Housing Market. American Journal of Economics and Sociology, Vol. 70, No. 4

Beckmann, M.J., 1969. Distribution of urban rent and residential density. J. Econ.Theory 1 (1), 60–67.

Bredan O., (2005), City economics, Cambridge”, Harvard university press

Dong Z.; Yishu S.; Haizhen W.; and Junbo Y. (2018). Housing Price, Housing Rent, and Rent-Price Ratio: Evidence from 30 Cities in China, Journal of Urban Planning and Development, 144(1).

Evans, A., (1999). On minimum rents. Part 1. Marx and absolute rent. Urban Studies 36, 2111–2120.

Harvey, David (2012), Rebel Cities: From the Right to the City to the Urban Revolution, Verso, London and New York.

Jaeger, J. (2003). Urban Land Rent Theory: A Regulationist Perspective. International Journal of Urban and Regional Research. Vol, 27.2.

Karl, Terry Lynn (2004), Oil-Led Development: Social, Political, and Economic Consequences, Encyclopedia of Energy, No. 4, pp. 661-672.

Karl, Terry Lynn (2005), Understanding the Resource Curse, in Governing Oil, A Report’s Guide the Energy and Development, Revenue Watch Open Society Institute, New York.

Kay, J.A. & M.A. King. (1990). The British tax system, 5th ed. Oxford Clarendon Press.

Khan, Mushtaq H. (2000a).Rents, Efficiency and Growth, Theory and Evidence in Asia. Cambridge University Press, 21-69.

Kristović, Josip (2012), Theories on Capitalist Urbanization and the Postsocialist City, Facta Universitatis, Series: Philosophy, Sociology, Psychology and History Vol. 11, No2, pp. 191 – 200.

Lefebvre, Henry (2003), The Urban Revolution, Minneapolis, London: University of Minnesota Press [Orig. 1970 La Révolution Urbaine].

Manganelli B.; Murgante B. (2017), The Dynamics of Urban Land Rent in Italian Regional Capital Cities, Land. vol 6, 54.

Morsi El Araby, M. "The Role of the State in Managing Urban Land Supply and Price", Habitat International, No. 27, Pp. 429-458, 2003.

Papageorgiou, G.J., Casetti, E., 1971. Spatial equilibrium residential land values in amulticenter setting. J. Region. Sci. 11, 385–389.

Payne, Geoffrey, (2000), Best Practices for Spatial Planning and Development Control in Countries, International Conference on Land Policy in Jakarta, 27-25, Internet: www. ucl. ac. Uk

Pearce, David. (1989). Macmillan Dictionary of Modern Economic, Third Edition.

Plantinga, A. J., Detang-Dessendre, C., Hunt, G. L., Piguet, V. (2013). Housing prices and inter-urban migration. Regional science and urban Economics, 43(2), 296-306.

Ross, K. L. (1999). Rent – Seeking, public choice and the prisoner ’s Dilemma. From http://www.Friesian.com

Van der Melon, P. (2002|). The dynamic aspect of land administration: an oftenforgotten component in system design. Computers, Enviroment and Urban System, 26(5), 361-381.

Walker, S.T. (1996). Rents, Rent – Seeking and Rent – Seeking Regimes. From http: //www. Unce.edu.

Wen, H, Goodman, A. C. (2013). Relationship between urban land price and housing price: Evidence from 21 provincial Capitals in China. Habitat International, 40, 9-17.

Wiedmann, Florian, Salama, Ashraf and Thierstein, Alain (2012), Urban Evolution of the City of Doha: An Investigation into the Impact of Economic Transformations on Urban Structures, URBAN EV, (29:2), pp. 35-61.

Yazgi, B., Dokmeci, V. (2007). Analysis of Housing Prices In The Metropolitian Area Of Istanbul.